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7 dicas para quem quer arrendar um hotel ou pousada, mas não sabe por onde começar

Muitos potenciais empreendedores hoteleiros optam pelo arrendamento mercantil, com o objetivo de compreender e se adaptar à indústria hoteleira, e seguir como inquilino, tendo experiência anterior na compra ou construção de bens, ou tendo real potencial operacional e financeiro de sobrevivência.

Estima-se que existam, atualmente, no Brasil mais de 3 mil meios de hospedagem a venda, muitos deles com opção de arrendamento, além de uma enorme quantidade de empreendimentos ofertados exclusivamente para arrendamento.

Neste artigo vou apontar uma série de cuidados que penso devem ser devidamente considerados para que arrendatários não caiam em “roubadas”, muito frequentes no mercado. Acompanhe abaixo!

Identifique o motivo ao qual o arrendante está negociando o empreendimento

Saiba também se é o primeiro arrendamento (pode ser um subarrendamento e neste caso veja se o contrato inicial contempla esta possibilidade), quanto tempo ficou à frente do negócio, que perfil empreendedor tem (isto será importante para definir o modelo de gestão a adotar).

Identifique dados operacionais e financeiros

Via de regra, os pequenos empreendimentos têm estes dados de maneira bastante informal – ocupação dos últimos anos, tarifários, diárias médias, permanências médias, custos, despesas, receitas, percentuais de tributação, perfis de hóspedes, parceiros comerciais (OTAs, agências receptivas e emissivas, etc.), número e perfil de funcionários, fornecedores, etc.

Dica: não peça todas estas informações de uma vez só, solicite em duas ou três etapas se não, ou vão se assustar e não dar informação nenhuma, ou vão “chutar” dados (muito mais comum do que você pode imaginar).

Busque o auxílio de um engenheiro para vistoriar o local

Caso tenha conseguido todas as informações ou ainda mesmo parte delas, peça que um engenheiro, ou alguém experiente em construções, avalie o empreendimento – tubulações, madeiramentos, esquadrias, rachaduras, umidades excessivas, barulhos, etc. Caso estas situações apareçam chame o arrendante e negocie com ele as correções que devem ser feitas, quem vai pagar o que, ou uma carência de alguns meses para que você faça as correções que seriam de responsabilidade dele.

Os valores praticados

Trata, certamente, da questão mais delicada – o que tenho visto quando dou assessoria a arrendatários é que os proprietários pedem valores absurdos.
Muitas vezes, a melhor lucratividade que tiveram em anos e que, dificilmente em função da grande oferta, será obtida novamente. Muitos também pedem “joias” como suposta garantia pelos bens que estão deixando e, algumas vezes, o pagamento do primeiro ano antecipado.

O arrendamento comercial não é locação de uma casa ou apartamento para o verão no litoral ou inverno na serra. No valor do arrendamento mensal deverão estar inclusos os itens que permanecem nesta locação comercial e que deverão ser entregues na mesma situação no final do contrato ou quando este for terminado – para tanto é fundamental um inventário muito bem detalhado de tudo que fica, com a situação de equipamentos, utensílios, itens de decoração, instalações, etc. preferencialmente com fotos.

Leia também:

Dados, vistorias, negociação, prazos acordados…

É hora de se fazer um bom contrato — não pegue contratos de internet, nem de um contador amigo seu, a menos que tenha boa experiência na área. Procure contratar um advogado ou um consultor para lhe assessorar, não é tão caro quanto você pode pensar e vai prever situações importantes como:

  • Opções de compra;
  • Cláusulas de cancelamento de parte e parte;
  • Descontos para antecipação de pagamento;
  • Quem deverá pagar eventuais consertos e melhorias que devem ser feitas ao longo do período de arrendamento;
  • Visitas de potenciais interessados, caso o empreendimento continue à venda;
  • Dentre outros.

Contrato assinado é a hora da transição

Transição que, igualmente, deverá estar prevista em contrato.
É importante que o arrendante fique com você no empreendimento durante alguns dias, uma semana talvez, ainda mais se você não tiver experiência na área, para lhe dar instruções sobre uso de sistema, fornecedores, apresentar contatos comerciais, falar sobre comissionamentos, faturamentos e outros detalhes, além de fazer uma reunião com colaboradores.

Neste ponto vale um adendo: é importante que o proprietário demita todos os colaboradores e você os recontrate com CNPJ próprio. Em hipótese alguma assuma um CNPJ de alguém, mesmo lhe apresentando certidões atualizadas, pois você não o(a) conhece.

Tudo pronto!

É hora de arregaçar as mangas e trabalhar muito. Gerenciar hotéis e pousadas com toda esta oferta talvez nunca tenha sido uma tarefa tão difícil, por conta do grande aumento dos meios de hospedagem, flutuações tarifárias e queda de demanda, mas se você optou pelo arrendamento, estudou as opções de empreendimentos, o mercado, etc., suas chances de sucesso são interessantes.

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